Karanfiloglu Hukuk Bürosu olarak sunduğumuz bu rehberde, Türkiye’deki kira düzenlemelerinin temel noktalarına değineceğiz. Kira sözleşmeleri ve bu sözleşmelere ilişkin yükümlülükler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kiracı ve kiraya verenin hak ve sorumluluklarına dair bilinmesi gereken hususlardan başlayarak, kira artış oranları ve tahliye süreçleri gibi kritik konuları ayrıntılarıyla inceleyeceğiz. Bu rehber, kira ilişkisi içinde bulunan tarafların hukuki durumlarını daha iyi anlamalarını sağlayarak, olası uyuşmazlıkların önüne geçmeyi amaçlamaktadır. Kira haklarınızı koruma konusunda detaylı bilgi edinmek için Karanfiloglu Hukuk Bürosu’nun uzman ekibi her zaman yanınızdadır.
Kira Hukukunda Güncel Gelişmeler
Kira hukukunda son dönemde gerçekleşen güncel gelişmeler, kira sözleşmelerinin yenilenmesi ve kira bedellerinin belirlenmesi konularında önemli değişiklikler getirmiştir. Özellikle, 2022 yılı itibariyle uygulamaya konulan ve TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranlarına dayanan kira artış sınırlamaları, kiracıları korumayı amaçlayan ciddi adımlar arasında yer almaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira artışlarının belirli sınırlar içinde tutulması ve yıllık artış oranlarının piyasa koşullarına göre gözden geçirilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenlemeler, kira ilişkilerinde adil dengeyi sağlamayı ve aşırı artışların önüne geçmeyi hedeflemektedir. Karanfiloğlu Hukuk Bürosu olarak, kira hukukunda bu tarz kritik değişiklikleri yakından takip ederek, müvekkillerimizi bilgilendirmeye ve haklarını korumaya devam etmekteyiz.
Kira artış oranlarının sınırlanmasının yanı sıra, kira sözleşmelerindeki hükümlerin tarafların karşılıklı menfaatlerini koruyacak şekilde düzenlenmesi de büyük önem taşımaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesi, kira sözleşmelerine getirilen değişikliklerin ve bu değişikliklerin taraflar üzerindeki etkilerinin nasıl değerlendirilmesi gerektiğini açıkça belirtmektedir. Ayrıca, Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri hakkında 346. madde, kiracıların haklarının korunmasını sağlarken, kiraya verenlerin de makul getiri elde etmelerine olanak tanır. Bu kapsamda, kira bedelinin tespiti ve artırılması sürecinde tarafların uzlaşması önemlidir ve Karanfiloğlu Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimize bu süreçlerde hukuki destek sunarak, her iki tarafın da haklarını koruyacak çözümler üretmekteyiz.
Buna ilaveten, tahliye süreçlerinde yaşanan güncel gelişmeler de dikkat çekicidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, kiraya verenin haklı sebeplerle tahliye talebinde bulunabileceği durumları ayrıntılarıyla düzenlemektedir. Kiracının ödeme yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya kiralanan mülkü sözleşmeye aykırı şekilde kullanması gibi durumlar, kiraya verenin tahliye davası açması için geçerli nedenler arasında sayılmaktadır. Bununla birlikte, kentsel dönüşüm süreçleri de kira ilişkilerini etkilemekte olup, bu konular 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde değerlendirilmektedir. Tahliye süreçlerinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi ve bu süreçlerde her iki tarafın da menfaatlerinin dengelenmesi, Karanfiloğlu Hukuk Bürosu olarak önceliklerimiz arasındadır. Bu nedenle, müvekkillerimizi kapsamlı bir şekilde bilgilendirerek, tahliye süreçlerinde hukuki güvence sağlamayı hedeflemekteyiz.
Kiracı ve Ev Sahibi Hakları
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre, kira sözleşmesi ile kiraya veren, kiralanan şeyi kullanma ve ondan yararlanma hakkını kiracıya bırakır ve kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi taahhüt eder. Kiracının temel hakları arasında, kiralanan şeyin kullanımı engellenmeden teslim edilmesi ve kullanım süresince bu durumda kalmasının sağlanması bulunur. Aynı zamanda, kiracı kiralanan malın ayıplı olması halinde 304. madde uyarınca kirayı indirme, zararlarının tazmini veya sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Öte yandan, kiraya verenin de temel sorumlulukları arasında, kiralanan taşınmazın her zaman kullanılabilir durumda tutulmasını sağlamak ve kiracının kullanımını engelleyebilecek, üçüncü kişilere karşı koruma yükümlülüğü yer almaktadır. Bu kurallar, kiracı ve kiraya veren arasında dengeli bir hukuki ilişki kurmayı amaçlar ve tarafların haklarını korumak için titizlikle uygulanmalıdır.
Kiracı, kiracılık hakkının korunması kapsamında, kiraya verenin kira süresi boyunca kiralananın esaslı tamiratlarını yapmakla yükümlü olduğunu bilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi uyarınca, kiraya veren kiralananı teslim anındaki sözleşme koşullarına uygun ve kullanıma uygun durumda tutmakla yükümlüdür. Kiracının kullanımını etkilemeyen ve küçük tamiratlar ise kiracının sorumluluğundadır. Ancak, kiralananın esaslı bakım ve onarım gerektiren durumlarında kiraya verenin sorumluluğu devreye girer ve kiracı bu durumlarda gerekli onarımların yapılmasını talep edebilir. Ayrıca, kiracı, kiralanana yapılacak bakım ve onarımın makul bir süre içinde yapılmaması durumunda, yine aynı kanunun 317. maddesi kapsamında kirayı indirme ya da kira sözleşmesini feshetme talebinde bulunabilir. Bu yasal düzenlemeler, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin haklarını dengede tutmayı ve tarafların adil bir kira ilişkisinde bulunmalarını sağlamayı hedeflemektedir.
Kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki ilişkinin bir diğer önemli yönü ise kira süresinin sonunda taşınmazın tahliyesidir. Kiraya veren, süresi dolan kira sözleşmeleri için Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi kapsamında, tahliye davası açabilir. Ancak bu dava, kiracının aynı şartlarla kira sözleşmesini yenilemek istememesi durumunda geçerlidir. Kiracı ise, kira süresinin sona ermesiyle taşınmazı boşaltmak ve kiraya verenin zararını tazmin etme yükümlülüğüne sahiptir. Tahliye sürecinde, kiraya verenin haklı sebepler göstermesi gerektiği gibi, kira bedelinin ödenmemesi gibi durumlarda 352. maddeye dayalı olarak tahliye davası açma hakkı da bulunmaktadır. Bu süreç, her iki taraf için de hukuki güvenceler sağlayacak şekilde düzenlenmiştir ve tarafların hukuki danışmanlık alarak hareket etmeleri önerilir. Karanfiloglu Hukuk Bürosu olarak, kiralama süreçlerinde tüm hukuki haklarınızın korunması ve adil bir sonuca ulaşılması için yanınızda olduğumuzu belirtmek isteriz.
Yasal Kira Artış Oranları ve Sınırlamalar
Türkiye’de kira artış oranları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kira bedelinin artışı, sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, ancak tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranlarını geçmemek kaydıyla yapılabilir. Kiracı ve kiraya veren arasında anlaşma sağlanması durumunda bile belirlenen oranların üzerine çıkılmaması hukuken zorunludur. Ek olarak, Türk Borçlar Kanunu’nun geçici madde 7 uyarınca, konut kiralarında yıllık artış oranı, 1 Temmuz 2022’den 1 Temmuz 2023’e kadar %25’i geçemeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, mevcut kira sözleşmeleri için de geçerli olup, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin haklarını dengeli bir şekilde korumayı hedeflemektedir. Karanfiloglu Hukuk Bürosu olarak, kira artışlarına dair tüm hukuki konularda sizlere destek sunmaya hazırız.
Konuyla ilgili bir diğer önemli husus, işyeri kiraları için geçerli olan kira artış oranlarının farklı olmasıdır. İşyeri kira artışları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca TÜFE oranlarına göre belirlense de, taraflar arasında sözleşme ile daha farklı şartlar kararlaştırılabilir. Ancak, bu durumun dahi hakimlerin takdirine bırakılarak adil ve dengeli bir seviyede tutulması gerekmektedir. Nitekim Yargıtay kararlarında da, işyeri kira artış oranlarının yüzde 20 ila 30 arasında belirlenmesinin makul olduğu ifade edilmiştir. Bu bağlamda, işyeri kiracılarının ve kiraya verenlerin hukukî hak ve yükümlülüklerini bilmesi büyük önem taşımaktadır. Karanfiloglu Hukuk Bürosu olarak, işyeri kira artışlarına dair her türlü hukuki sorununuzda yanınızdayız.
Kira artış oranlarının belirlenmesinde dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta ise, kira bedelinin yeniden belirlenmesi sürecinde tarafların uyuşmazlığa düşmeleri durumunda izlenecek hukuki prosedürdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, kiracı veya kiraya veren, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, kira bedelini belirlerken hem objektif emsal kira bedellerini hem de kira sözleşmesinin geçmiş dönemlerindeki artış oranlarını göz önünde bulundurur. Ayrıca, kira bedelinin tespiti davasında, bilirkişi incelemeleri ve piyasa koşulları dikkate alınarak adil bir karara varılması amaçlanmaktadır. Karanfiloglu Hukuk Bürosu olarak, kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda hukuki desteğe ihtiyaç duyan müvekkillerimize en etkin çözümleri sunmaktayız. Bu sayede, her iki tarafın da haklarının korunduğu adil bir sonuca ulaşılması sağlanmaktadır.
Bilgilendirme: Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımaktadır ve kişisel durumunuzun değerlendirilmesi için bir hukuk uzmanına danışmanız önemle tavsiye edilir. Bu yazıdaki bilgilerin kullanılmasından kaynaklanabilecek herhangi bir sorumluluk kabul edilmemektedir.
